Pedir un crédito de vivienda es firmar un contrato que te acompañará 15, 20 o 30 años. Aquí verás, con números de octubre de 2026, cómo funciona por dentro: la diferencia entre pesos y UVR, el leasing habitacional, cuánto te pueden prestar, qué pasa con el plazo, cómo abonar a capital y qué seguros y apoyos hay.
Las reglas básicas del crédito de vivienda
Si aún decides entre arrendar o comprar, empieza por arriendo o crédito hipotecario: cómo decidir. Aquí vamos un paso más allá: qué firmas cuando dices que sí.
En Colombia, el crédito de vivienda a largo plazo tiene reglas fijadas por la Ley 546 de 1999 (art. 17):
- Plazo: mínimo 5 años. El máximo lo fija el Gobierno y no puede ser inferior a 30 años.
- Tasa fija: no cambia en toda la vida del crédito, salvo que acuerdes una rebaja. Los intereses no se suman al capital.
- Abonos sin multa: puedes pagar antes, total o parcialmente, sin penalidad.
- Garantía: hipoteca de primer grado sobre la vivienda financiada.
Pesos o UVR: la diferencia que más pesa
El mismo crédito se puede pactar de dos maneras.
Crédito en pesos
Debes pesos y pagas una tasa fija durante todo el plazo (Ley 546, 1999, art. 17, parágrafo). Con el sistema de cuota fija, pagas lo mismo el primer mes y el último. Es fácil de presupuestar, pero la tasa es más alta.
Crédito en UVR
Debes Unidades de Valor Real, no pesos. La UVR es una unidad de cuenta que refleja el poder adquisitivo de la moneda y se ajusta solo con la inflación que certifica el DANE (Ley 546, 1999, art. 3). La certifica el Banco de la República a diario: el 29 de octubre de 2026 valía $420,3691 (Banco de la República, 2026a). Tu tasa es más baja, pero se cobra además de la variación de la UVR. Así, cada mes tu cuota y tu saldo en pesos suben con la inflación.
La Figura 1 muestra por qué importa: si la inflación es alta, la UVR corre rápido. En el último año la UVR subió 6,27 %, en línea con la inflación anual de 6,29 % a septiembre de 2026 (DANE, 2026), más del doble de la meta de 3 % del Banco de la República (2026b).
| Tipo de crédito | En pesos | En UVR |
|---|---|---|
| Compra de vivienda No VIS | 15,4 % | 9,0 % + UVR |
| Compra de vivienda VIS | 14,3 % | 7,4 % + UVR |
| Leasing habitacional No VIS | 14,9 % | 8,1 % + UVR |
Tasas efectivas anuales, promedio ponderado por monto desembolsado a personas naturales, semanas con corte del 2 al 16 de octubre de 2026 (cálculo propio con datos de la SFC, 2026). Cada entidad cobra distinto según tu perfil.
Simulación: $200 millones en pesos y en UVR
Un ejemplo con supuestos, no una predicción: $200.000.000 a 20 años. En pesos, al 15,4 % con cuota fija. En UVR, al 9,0 % + UVR con cuota constante en UVR, con inflación de 3 % al año (la meta) o de 6,3 % (la de septiembre de 2026, si se mantuviera).
| Concepto | Pesos, 15,4 % | UVR + 9 %, inflación 3 % | UVR + 9 %, inflación 6,3 % |
|---|---|---|---|
| Primera cuota | $2.546.705 | $1.758.853 | $1.763.468 |
| Cuota en el año 10 | $2.546.705 | $2.294.905 | $3.053.509 |
| Cuota en el año 20 | $2.546.705 | $3.084.160 | $5.619.832 |
| Saldo más alto | $200 millones (al inicio) | $205,0 millones (año 4) | $258,8 millones (año 10) |
| Total pagado en 20 años | $611,2 millones | $574,9 millones | $826,1 millones |
Tres lecciones del ejemplo:
- En UVR la cuota arranca 31 % más baja. Por eso te prestan más con el mismo ingreso. Pero sube cada mes con la inflación.
- En UVR el saldo en pesos sube antes de bajar. Con inflación de 6,3 %, a los 10 años debes $258,8 millones, más de lo que te prestaron, aunque hayas pagado cumplido.
- La clave es tu ingreso. Si sube al ritmo de la inflación, la cuota en UVR pesará más o menos igual en tu presupuesto; si no, te apretará cada año.
Leasing habitacional
La entidad compra la vivienda y te la entrega para que vivas en ella con tu familia, a cambio de un canon mensual. Al final puedes quedártela pagando la opción de adquisición, que no puede pasar del 30 % del valor comercial al firmar. Se pacta en pesos o en UVR y le aplican las reglas del crédito: tasa fija, abonos sin multa, primera cuota de hasta el 40 % del ingreso y seguros obligatorios (Decreto 2555, 2010, arts. 2.28.1.1.2 y 2.28.1.2.1; Decreto 583, 2025). Compara el canon, el valor de la opción y quién paga predial y gastos.
Cuánto te pueden prestar: la regla del 40 %
Quizás has oído que la cuota no puede pasar del 30 % del ingreso. Esa regla cambió: la Ley 546 de 1999 deja el porcentaje en manos del Gobierno (art. 17, num. 6). Durante años fue 30 %; en 2021 el de la VIS subió a 40 % y, desde mayo de 2025, el tope es de 40 % de los ingresos familiares para toda vivienda, VIS y No VIS (Decreto 583, 2025).
- Ingresos familiares: se suman los de cónyuges o compañeros permanentes y parientes hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad o único civil, como padres, hijos o hermanos.
- Financiación máxima: hasta el 70 % del valor de la vivienda, u 80 % si es VIS.
En el ejemplo, la cuota en pesos de $2.546.705 exige ingresos familiares de al menos $6.366.764, unos 3,6 salarios mínimos de 2026 ($1.750.905; Decreto 1469, 2025). En UVR, la primera cuota cabe con unos $4,4 millones. Esa es la tentación de la UVR: te aprueban más, pero la cuota crecerá.
El plazo: cuota más baja, más intereses
Pasar de 20 a 30 años baja la cuota apenas 4,4 % y suma $265,3 millones de intereses. Si tomas un plazo largo para que te aprueben, planea abonos para acortarlo.
Abonos a capital: ¿reducir el plazo o la cuota?
La ley te protege: puedes abonar en cualquier momento sin multa y tú eliges si el abono disminuye la cuota o el plazo (Ley 546, 1999, art. 17, num. 8).
- Reducir el plazo ahorra mucho más intereses. Conviene si tu cuota actual cabe bien en tu presupuesto.
- Reducir la cuota te da alivio mensual. Conviene si estás apretado o tu ingreso es variable.
La plata puede salir de las primas de junio y diciembre o de tus cesantías, cuyo pago parcial puedes pedir para la adquisición, construcción, mejora o liberación de tu vivienda (CST, art. 256). Pero primero arma tu fondo de emergencia y salda las deudas de tarjeta, que cobran más.
Los seguros obligatorios
Tu cuota incluye seguros. La vivienda financiada debe estar asegurada contra incendio y terremoto, en crédito y en leasing (Decreto 583, 2025). Las entidades suelen exigir también un seguro de vida del deudor, que paga el saldo si falleces; la norma cubre los seguros asociados al crédito "independientemente de que su exigencia sea legal o contractual" (Decreto 2555, 2010, art. 2.36.2.2.1).
- Cuando el banco toma el seguro por ti, debe escoger la aseguradora por licitación, que se repite al menos cada dos años.
- Puedes llevar tu propia póliza con otra aseguradora, siempre que cumpla las condiciones y coberturas que fijó la entidad; suele llamarse endoso.
- La entidad debe informarte el valor asegurado, las coberturas y los costos del seguro al originar el crédito y periódicamente (Decreto 2555, 2010, art. 2.36.2.1.1).
Amplía en seguros: gasto o protección.
Subsidios y coberturas a octubre de 2026
- Mi Casa Ya: suspendido desde diciembre de 2024. En septiembre de 2026 el Ministerio de Vivienda anunció que será "Mi Casa Milagro", pero sus recursos van primero a la reconstrucción tras el terremoto del 10 de agosto (Quiroga Rubio, 2026).
- Cobertura a la tasa de interés (FRECH): el Gobierno asume parte de los intereses solo si hay cupos. En 2025 el gremio bancario reportaba que no había (Pinto Duitama, 2025) y no encontramos una convocatoria oficial abierta a octubre de 2026. No cuentes con ella sin confirmarla.
- Cajas de compensación: su subsidio sigue vigente en 2026 para afiliados sin vivienda con ingresos del hogar de hasta 4 salarios mínimos ($7.003.620); cada caja fija montos y requisitos (Portafolio, 2026).
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, un crédito hipotecario en pesos o en UVR?
Depende de la inflación y de tu ingreso. En pesos la cuota es fija. En UVR arranca más baja, pero sube con la inflación y el saldo puede crecer los primeros años. Con las tasas de octubre de 2026, la UVR sale más barata solo si la inflación promedio queda por debajo de 5,9 % al año.
¿Por qué mi deuda en UVR sube si pago cumplido?
Porque debes UVR y la UVR sube con la inflación. Si la inflación le suma a tu saldo más de lo que amortizas, el saldo en pesos crece, aunque en UVR baje. Con el tiempo la amortización gana y el saldo llega a cero.
¿Cuánto de mi ingreso puede ser la cuota del crédito de vivienda?
La primera cuota no puede superar el 40 % de los ingresos familiares, para vivienda VIS y No VIS, desde mayo de 2025. Antes, en No VIS, el tope era 30 %. Es un límite, no una meta.
¿Conviene abonar a capital para reducir el plazo o la cuota?
Reducir el plazo ahorra muchos más intereses; reducir la cuota da alivio mensual. La ley te deja elegir y no te pueden cobrar multa por abonar. En un crédito de $200 millones a 20 años al 15,4 %, un abono de $10 millones en el primer año ahorra $105,3 millones si baja el plazo y $19,3 millones si baja la cuota.
¿Puedo cambiar el seguro que me cobra el banco en el crédito hipotecario?
Sí. Puedes contratar con otra aseguradora una póliza que cumpla, como mínimo, las condiciones y coberturas que fijó la entidad, y presentarla para que la acepte.
Firma con los números claros
Pesos o UVR, plazo, abonos y seguros cambian en cientos de millones lo que pagas por la misma casa. Antes de firmar, pide la simulación en pesos y en UVR y compárala con tu presupuesto real. Si quieres hacer estas cuentas con alguien al lado, agenda una consulta financiera de una hora con un asesor de Prokap FP ($69.900 + IVA); si compran en pareja o con tu mamá o papá, pueden tomarla juntos por el mismo valor, y el Plan Hogar acompaña a dos personas que comparten metas mes a mes. Es educación y acompañamiento: no intermediamos créditos ni recomendamos entidades.
Referencias
- Banco de la República. (2026a). Unidad de Valor Real (UVR) [Serie estadística diaria]. Sistema de Series Estadísticas (SUAMECA). Consultado el 29 de octubre de 2026. https://suameca.banrep.gov.co/estadisticas-economicas-back/rest/estadisticaEconomicaRestService/consultaInformacionSerie?idSerie=850
- Banco de la República. (2026b). Meta de inflación [Serie estadística]. Sistema de Series Estadísticas (SUAMECA). Consultado el 29 de octubre de 2026. https://suameca.banrep.gov.co/estadisticas-economicas-back/rest/estadisticaEconomicaRestService/consultaInformacionSerie?idSerie=853
- Código Sustantivo del Trabajo [CST]. Decretos 2663 y 3743 de 1950. Art. 256. http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_sustantivo_trabajo_pr008.htm
- Decreto 583 de 2025. Por el cual se modifica parcialmente el artículo 2.1.11.1 del Título 11, Parte 1 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015 en relación con el límite para la primera cuota de los créditos de vivienda individual a largo plazo. 28 de mayo de 2025. https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=179478
- Decreto 1469 de 2025. Por el cual se fija el salario mínimo mensual legal. 29 de diciembre de 2025. D.O. No. 53.350. https://normativa.colpensiones.gov.co/compilacion/docs/decreto_1469_2025.htm
- Decreto 2555 de 2010. Por el cual se recogen y reexpiden las normas en materia del sector financiero, asegurador y del mercado de valores. 15 de julio de 2010. Arts. 2.28.1.1.2, 2.28.1.2.1, 2.36.2.1.1 y 2.36.2.2.1. https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=40032
- Departamento Administrativo Nacional de Estadística [DANE]. (2026, 7 de octubre). Índice de Precios al Consumidor (IPC): principales resultados, septiembre 2026. https://www.dane.gov.co/files/operaciones/IPC/sep2026/press-IPC-sep2026.pdf
- Ley 546 de 1999. Por la cual se dictan normas en materia de vivienda […]. 23 de diciembre de 1999. D.O. No. 43.827. Arts. 3, 17 y 21. http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0546_1999.html
- Pinto Duitama, K. (2025, 5 de marzo). Ministerio de Vivienda reactivó el programa Mi Casa Ya para 803 nuevos beneficiarios. La República. https://www.larepublica.co/economia/ministerio-de-vivienda-reactivo-mi-casa-ya-para-803-nuevos-beneficiarios-4077910
- Portafolio. (2026, 6 de enero). Subsidios de vivienda vigentes en 2026: esto ofrecen las cajas de compensación y programas locales tras Mi Casa Ya. Portafolio. https://www.portafolio.co/mis-finanzas/vivienda/subsidios-de-vivienda-vigentes-en-2026-cajas-de-compensacion-y-programas-locales-tras-mi-casa-ya-485814
- Quiroga Rubio, L. (2026, 24 de septiembre). Freno a reactivación de Mi Casa Ya: ministro de Vivienda revela el futuro de los subsidios en el gobierno De La Espriella. El Tiempo. https://www.eltiempo.com/economia/sectores/freno-a-reactivacion-de-mi-casa-ya-ministro-de-vivienda-revela-el-futuro-de-los-subsidios-en-el-gobierno-de-la-espriella-3588486
- Superintendencia Financiera de Colombia [SFC]. (2026). Tasas de interés activas por tipo de crédito – Últimos dos meses [Conjunto de datos]. Datos Abiertos Colombia. Consultado el 29 de octubre de 2026. https://www.datos.gov.co/Econom-a-y-Finanzas/Tasas-de-inter-s-activas-por-tipo-de-cr-dito-ltimo/qzsc-9esp
Director General de Prokap IB S.A.S., con más de 18 años de experiencia en banca. Embajador de educación financiera: cree que ordenar el dinero de un hogar empieza por entenderlo. Conoce su trayectoria.
Este contenido es educativo y se basa en las fuentes citadas, vigentes a la fecha de publicación. No constituye asesoría financiera, de inversión, tributaria ni legal personalizada. Para revisar tu caso, agenda una consulta financiera.